Que faire en cas de loyer impayé d’un local commercial ?

Tentatives de résolution à l'amiable du loyer impayé

Dans le cas de loyers impayés d’un local commercial, la résolution à l'amiable peut être une première approche.
Le bailleur et le locataire engagent une conversation pour discuter de la situation, en vue de trouver une clause résolutoire. Cette approche peut souvent mener à une solution rapide et économique.

Si cette étape n'apporte pas de solution, d’autres options juridiques sont disponibles pour le propriétaire. Ces dernières permettent le recouvrement des loyers non payés, voire l'expulsion du locataire détenant le bail commercial.

Il est essentiel de réviser le contrat d'assurance pour comprendre les garanties disponibles et déclarer la situation à l'assureur.

L'envoi d'une lettre de mise en demeure est réalisé par un huissier de justice sous 8 jours. Cette démarche est souvent le premier pas vers une procédure juridique.

Il est à noter que la gestion des dus peut être facilitée par des entreprises spécialisées. Ces dernières vérifient la solvabilité du locataire pour minimiser les risques d'impayés.

Procédures judiciaires en cas de loyer impayé d'un local commercial

Un bail commercial, accordant des droits et obligations au bailleur et au locataire, peut être affecté par des loyers non payés. Une clause résolutoire est souvent incluse dans le contrat. Elle offre au bailleur le droit de résilier le bail si le locataire manque à ses obligations.

Pour le recouvrement des loyers, la procédure peut être complexe. En premier lieu, une mise en demeure est envoyée au locataire, souvent par un huissier. Si les loyers demeurent impayés, le bailleur peut engager une procédure judiciaire.

Délivrance d'un commandement de payer : la première étape juridique

Face à un loyer impayé dans un bail commercial, l'envoi d'un commandement de payer constitue la première démarche juridique. Selon l'article L. 145-41 du Code de commerce :

• Un huissier délivre ce document, signifiant clairement le montant des loyers non payés et l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat ;
• Une fois le document reçu, le locataire*dispose d'un délai d'un mois pour régulariser la situation ;
• Le commandement de payer doit préciser les montants dus, ne se contentant pas d'une somme globale.

Si après un mois, l'impayé persiste, le bailleur peut recourir à la justice pour faire valoir la clause résolutoire. Néanmoins, si le preneur régularise les dus dans ce délai, le bail continue normalement, la clause résolutoire étant annulée. Ainsi, cette étape cruciale de la délivrance d'un commandement de payer structure le processus juridique.

Activation de la clause résolutoire du bail commercial

En situation d'impayés persistants, l'activation de la clause résolutoire du bail commercial devient nécessaire.

Cette étape consiste à solliciter le juge des référés du tribunal de grande instance pour mettre en œuvre la clause résolutoire. Elle est nécessaire pour demander la résiliation du contrat de bail.

Bien que cette clause paraisse une protection solide face aux loyers non payés, la réalité est différente. Les tribunaux hésitent souvent à prononcer la résiliation d'un bail commercial après un unique mois de retard.

Il est possible qu’il n’y ait aucune clause résolutoire. Le propriétaire bailleur peut demander au tribunal de grande instance la possibilité de rompre le contrat de bail du local commercial.

Suivre cette procédure judiciaire demande une expertise et une gestion minutieuse. De ce fait, il est toujours important de choisir des locataires solvables pour éviter des dettes de loyer.

Solutions alternatives pour gérer le loyer impayé

Si le locataire d'un local commercial rencontre des difficultés de paiement du loyer, suite à des problèmes de trésorerie, ceci veut dire que la situation est liée à des facteurs indépendants de sa volonté. Il existe des solutions alternatives à la procédure judiciaire.

Ces options, moins radicales, pourraient inclure la mise en place d'un échelonnement des dettes ou l'utilisation de l'expulsion comme ultime solution. Les sections suivantes exploreront ces alternatives plus en détail.

La mise en place d'un échelonnement des dettes

Face à des impayés, un preneur peut demander un délai de paiement ou un échelonnement de la dette. Pour formalisation, une lettre est adressée au bailleur.

Des recours à des procédures de prévention des difficultés des entreprises peuvent aussi être engagés. Le locataire peut demander à un tribunal de commerce de désigner un mandataire ou un conciliateur. Cette démarche est utile pour négocier des accords avec les principaux créanciers, dont le bailleur.

Il existe des procédures collectives en cas d'échec. Si la situation financière du preneur dégénère au point d'une cessation de paiements, une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire peut permettre d'échelonner la dette.

Le juge peut proposer un échéancier de paiement, généralement sur une période ne dépassant pas 2 ans. Si le preneur ne respecte pas l'échéancier, il devient "occupant sans droit ni titre". Ce qui pourrait conduire à une résiliation du bail.

L'expulsion du locataire : une solution ultime

Lorsque les loyers restent non payés et les autres alternatives ont échoué, l'expulsion du preneur se présente comme la solution ultime. En contexte commercial, cette démarche ne respecte pas de trêve hivernale, contrairement aux baux résidentiels. La procédure suit une progression rigoureuse et codifiée :

• Le propriétaire doit faire transmettre l'ordonnance d'expulsion au locataire, signée par un commissaire de justice ;
• Les délais de contestation expirés, un commandement est signifié au preneur de quitter les lieux ;
• L'expulsion du preneur est mise en œuvre par le commissaire de justice, qui peut mobiliser la force publique si nécessaire comme un avocat, un huissier… ;
• Une fois les locaux vides, des scellés sont apposés ;
• Un procès-verbal d'expulsion est dressé, reprenant toutes les démarches effectuées.
  Confier la gestion locative à des professionnels compétents peut aider à prévenir les situations d'impayé, voire l'expulsion.

L'utilité de l'assurance pour prévenir les loyers impayés

L'assurance des loyers non payés peut constituer un rempart efficace. Elle s'adresse autant aux particuliers qu'aux Sociétés Civiles Immobilières ou aux gestionnaires de biens.

Il existe quelques points à considérer. L’assurance peut ne pas indemniser les sommes dues, mais accompagner le propriétaire dans le processus de recouvrement. Le remboursement des sommes ou simplement l'indemnisation des frais de procédures dépend du contrat signé.

Les assurances couvrent plusieurs risques locatifs, notamment le loyer impayé du locataire. À ceci s’ajoutent les détériorations immobilières effectuées par ce dernier, les frais de procédure, de recouvrement et de contentieux.

Le niveau de garanties varie en fonction de la formule choisie, des besoins du propriétaire et des conditions de l'assurance. Certains contrats d'assurance de loyer non payé incluent directement la garantie de protection juridique pour la procédure, tandis que d'autres la proposent en option.

Plusieurs assureurs proposent diverses garanties : indemnisation en cas de dette ou de détériorations.

Confier la gestion de votre local commercial à des professionnels peut également être une solution pertinente. Ceci minimise les risques d'impayé, de la recherche d'un locataire solvable à la rédaction du bail commercial.

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