Quelles sont les obligations d'un propriétaire d'un local commercial ?

Les obligations d'un propriétaire de local professionnel

Quelles sont les devoirs auxquelles doit se plier un bailleur de local professionnel ? Celles-ci sont réglementées par l’article 1719 du Code civil relatifs à la location de biens immobiliers comme l’entretien de l'immeuble.

La mise à disposition du local professionnel

Le bail commercial correspond à un contrat de location établi entre le locataire et le propriétaire du local. Une fois ce contrat signé, le bailleur a pour obligation de mettre le bureau professionnel à disposition du preneur. Cela se caractérise par la remise des clés.

Cette mise à disposition implique aussi qu’il soit en bon état. Une clause du Code civil précise que toutes les installations (électricité, sanitaires, chauffage, etc.) doivent être en fonctionnement. Il est donc indispensable que toutes les normes soient respectées et les diagnostiques obligatoires réalisés. Les réparations nécessaires devaient être réalisées en amont de la signature du bail.

En ce qui concerne la réalisation des travaux, elles incombent généralement au bailleur. Cependant, il peut exister une clause du bail commercial qui stipule que certaines réparations reviennent au locataire. Cela exclut les travaux suite à des dégradations dont le preneur est responsable. En revanche, en cas de sinistre, les réparations reviennent au propriétaire.

Par ailleurs, le bailleur n’est pas tenu d’assurer le local, sauf dans le cas d’une copropriété. Pourtant, cette assurance bureau professionnel est vivement recommandée. Certes, le locataire doit être assuré et vous vous devez de demander une attestation d’assurance lors de la signature du bail.

Néanmoins, cette assurance peut avoir des lacunes ou votre locataire peut vous mettre en cause. Il est donc nécessaire de couvrir ces risques. Nous vous conseillons de lire les différents articles que nous avons écrit pour vous concernant l’assurance professionnelle.

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Permettre au locataire une occupation paisible des lieux

Le bail commercial doit permettre au locataire une jouissance paisible des lieux. Il doit pouvoir y pratiquer son activité sans être dérangé. Le propriétaire ne peut en aucun cas troubler l’occupation du preneur. Il ne doit pas par exemple :

• Venir à tout moment pour vérifier l’état du local ;
• Prévoir des travaux d’importance qui gênent l’exercice de l’activité professionnelle du locataire ;
• Installer une activité concurrentielle dans le même local.
• Ne pas le louer avec des vices cachés

Le bailleur ne doit pas cacher des vices éventuels du local. Certains éléments peuvent ne pas être observés durant l’état des lieux. Par exemple, une fuite d’eau, la présence d’insectes parasites ou d’amiante. Dans ce cas, si la fonction du preneur ne peut être exercée à cause de ces vices, le bail peut être résilié. Le possédant risque d’être contraint à verser des dommages et intérêts. C’est l’état des lieux qui fait foi.

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Si le dommage est minime et que des travaux sont possibles, alors le preneur peut aussi demander a être dédommagé. Cette possibilité exclut le cas où il ne peut exercer son travail pendant la durée des réparations. Dans cette situation, le bail commercial est résilié.

À noter que le propriétaire est également tenu de respecter un délai de préavis pour informer l'entreprise locataire de tout changement concernant la location, par exemple en cas de cession du bail. Cela a pour effet de protéger les droits de l'entreprise et lui donner suffisamment de temps pour se préparer.

Les droits du propriétaire

Le propriétaire non occupant d’un local commercial a aussi des droits qu’il peut faire valoir.

Percevoir des loyers

Lors d'une location de local commercial, le montant du loyer peut être fixé librement sur le contrat du bail commercial (en fonction des clauses du contrat). Celui-ci détermine le montant du loyer qui doit être versé chaque mois par le preneur. Il s’agit d'une obligation de ce dernier, qui doit le régler à date fixe selon le mode de paiement prévu. Tout manquement peut mener à réclamer le loyer impayé par voie légale.

Demander une caution

Tout comme cela peut être le cas pour un bail d’habitation, les baux commerciaux peuvent exiger une caution. Celle-ci protège le bailleur en cas de non-paiement des loyers. Cette caution peut être une personne physique ou une institution.

Demander un dépôt de garantie

Tout comme une caution, le bailleur peut demander un dépôt de garantie au preneur. Celui-ci est réglementé par le Code du Commerce, même si aucun montant n’est mentionné. Celui-ci est souvent égal à un terme ou deux termes du loyer. Ce dépôt protège le propriétaire d’éventuels impayés ou de dégradations sur le bien. Il est restitué au locataire à la fin du bail si aucun problème n’a été constaté.

Résiliation du bail

Le propriétaire peut résilier les baux commerciaux en ne les renouvelant pas et donner congé au locataire. La procédure est un acte d’huissier réalisé 6 mois avant la date d’expiration du contrat. Elle doit mentionner les raisons du refus de renouvellement du bail.

Droit de regard sur les activités exercées

Le local doit être utilisé uniquement pour les activités prévues par le bail commercial. Le locataire est obligé d'informer en cas de modifications de situation professionnelle et est obligé d'obtenir son accord.

Ce qu’il faut retenir sur les obligations du propriétaire d’un local commercial

Le propriétaire doit avant tout mettre en œuvre le bon déroulé de la location, cela inclut la création de contrats de location clairs, détaillant l'usage des locaux, la durée de location, les clauses spécifiques, et le prix. Il doit aussi mettre à disposition le bien après la signature du bail. Il est tenu de fournir un local en bon état et d’effectuer des réparations si nécessaires. Il doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux et ne pas louer avec des vices cachés.

Le bailleur a aussi des droits. Il doit percevoir les loyers liés au bail. Il peut aussi demander une caution et un dépôt de garantie au locataire. Enfin, il a un droit de regard sur l’activité commerciale exercée.

Si un litige survient entre le bailleur et l'entreprise locataire, les deux parties peuvent faire appel à un avocat pour défendre leurs droits. En cas d'indemnité demandée par l'une des parties, il peut être nécessaire de passer par une cour pour résoudre le problème.